493-497, avenue Lafleur
Quintuplex de 1946 à LaSalle, 5 logements. Valeur estimée ≈ 1 042 000 $ (évaluation municipale 633 400 $). Coût estimé par mois, risques et points à vérifier avant d'acheter.
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- Évaluation municipale au rôle 2026-2028 (valeur au 1er juillet 2024) : 633 400 $.
- × facteur comparatif 1,00 (2026, Ville de Montréal ; 1re année du rôle) = 633 400 $. Un facteur de 1,00 signifie que le rôle reflète le marché à sa date de référence.
- × évolution réelle du marché +10,6 % : prix médian de vente des plex (2 à 5 logements) dans le secteur Lachine/LaSalle, de 760 000 $ (année 2024, 244 ventes) à 840 500 $ (12 mois terminés en juin 2026, 286 ventes) ; source : APCIQ par le système Centris (Baromètre FSMI) = 700 490 $.
- Évaluation inhabituellement basse : 49 % sous la moyenne des quintuplex de LaSalle à superficie égale (260 $/pi² × 4 801 pi² = 1 250 463 $ au rôle). Causes fréquentes : travaux à faire, loyers bas ou dossier de la Ville à corriger.
- Deux repères : si l'état explique l'écart, ≈ 700 000 $ ; si l'immeuble est comme les autres du quartier, ≈ 1 383 000 $. Fourchette élargie : 630 000 $ à 1 383 000 $.
Estimation automatique tirée de données publiques. Ce n'est ni une évaluation par un évaluateur agréé, ni un avis de valeur d'un courtier, ni un conseil financier ; Lucarne n'est pas titulaire d'un permis de l'OACIQ.
- Type
- quintuplex
- Logements
- 5
- Superficie habitable
- 4 801 pi²
- Terrain
- 5 005 pi²
- Construction
- 1946
- Étages
- 2
- Taxes annuelles (estimées)
- 4 577 $
Portrait de la propriété
Ce quintuplex (LaSalle), construit en 1946, soit 22 ans avant l'année moyenne des quintuplex du secteur (1968), offre 4 801 pi² de superficie habitable, environ 25 % de plus que la moyenne. L'immeuble compte 5 logements sur 2 étages. Son terrain mesure 5 005 pi², plus grand que la moyenne du secteur (4 587 pi²). Son évaluation municipale est de 633 400 $, soit environ 37 % de moins que la moyenne des quintuplex du secteur (1 001 401 $).
Pourquoi cette valeur ?
Comparaison avec la moyenne des quintuplex de LaSalle (396 propriétés).
| Critère | Cette propriété | Moyenne du secteur | Écart |
|---|---|---|---|
| Superficie habitable | 4 801 pi² | 3 845 pi² | 25 % au-dessus de la moyenne |
| Terrain | 5 005 pi² | 4 587 pi² | 9 % plus grand que la moyenne |
| Construction | 1946 | 1968 | 22 ans plus ancienne que la moyenne |
| Évaluation municipale | 633 400 $ | 1 001 401 $ | 37 % au-dessous de la moyenne |
Bilan pour un investisseur et pour y habiter, transport, sécurité, écoles, risques, rendement estimé et propriétés comparables :
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